【東急東横線・不動産マーケット深掘り】第1回：渋谷駅

～再開発の最終局面、国際都市へと昇華する「SHIBUYA」の現在地～

かつて「若者の街」というイメージが強かった渋谷は、今やIT企業が集積する「ビットバレー」としての顔と、富裕層が暮らすハイエンドな住宅街としての顔を併せ持つ、世界基準の都市へと変貌を遂げました。

1. 売買物件の相場：坪単価1,000万円超えが「新常識」に

渋谷駅周辺の売買相場は、近年の再開発の影響をダイレクトに受け、都内でもトップクラスの上昇率を記録しています。

• 中古マンション相場: 2026年現在、駅徒歩10分圏内の中古マンション（築浅・ハイグレード）の平均坪単価は約1,100万円〜1,300万円に達しています。

• 資産価値の動向: 「渋谷サクラステージ」の竣工や、現在進行中の「渋谷二丁目西地区」の再開発により、桜丘町や渋谷2丁目エリアの地価は依然として強含みです。投資家や富裕層の間では「渋谷の不動産はもはやインフラ資産」という認識が広がっており、売り物件が出れば即座に成約に至る状況が続いています。

2. 賃貸物件の相場：職住近接を求めるビジネス層の需要が爆発

オフィス供給の増加に伴い、周辺の賃貸需要も極めて高い水準を維持しています。

• ワンルーム・1K: 14万円〜18万円

• 1LDK・2LDK: 30万円〜60万円以上

特に、IT企業の経営者や外資系コンサルタントによる「職住近接」のニーズが強く、代官山や松濤といった近隣の高級住宅街へ流れる層も多い一方、駅直結のタワーレジデンスなどは月額100万円を超える賃料でも空き待ちが出るほどの人気です。

3. 住みやすさと商業環境：カオスから「洗練された利便性」へ

渋谷の住みやすさは、エリアによって表情が180度変わるのが特徴です。

• 商業環境: 「渋谷スクランブルスクエア」「渋谷ストリーム」「ミヤシタパーク」など、最新のライフスタイル提案型商業施設が並びます。日常の買い物についても、「東急ストア」や「ライフ」などのスーパーが充実しており、かつての「買い物は便利だが生活感がない」という課題は解消されつつあります。

• 住環境: 駅から数分歩けば、神南や松濤といった驚くほど静寂な住宅街が広がります。代々木公園も徒歩圏内という「都会の利便性と自然の調和」が、今の渋谷の新たな魅力です。

4. 学区と教育環境：都内屈指の人気校「神南小学校」

子育て世代にとって、渋谷駅周辺は意外にも「教育の要所」です。

• 注目の学区: 特に人気が高いのが神南小学校です。代々木公園に隣接する恵まれた環境と、国際色豊かな校風が評価され、この学区を指定して物件を探すファミリー層が絶えません。

• 多様な教育環境: 周辺には有名私立校やインターナショナルスクールも点在しており、多様な教育の選択肢がある点は、グローバルなキャリアを持つ親世代にとって大きなメリットとなっています。

5. 歴史：谷底の街から、空へと伸びる立体都市へ

渋谷の歴史は、宮益坂や道玄坂に囲まれた「谷」の歴史でもあります。かつては渋谷川が流れ、交通の要衝として栄えてきました。

1927年の東急東横線の開通以降、鉄道網の発展とともに商業地としての地位を確立しましたが、現在はその「谷」という地形的制約を再開発によって克服しようとしています。地上・地下・デッキを重層的につなぐ「アーバンコア」の整備により、かつての「歩きにくい渋谷」は、回遊性の高い「立体都市」へと進化を遂げたのです。